央广网北京7月29日消息(记者王建帆)据经济之声《天下财经》报道，有效推进住房租赁市场建设发展，是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。随着开发企业自持商品房逐渐入市，多个地方相继出台规定，加强对企业自持租赁房的管理，防止房地产市场“明租实售”行为。
“明租实售”只出现在少数城市，容易产生交易纠纷
目前，有一些开发商通过打擦边球的方式，把房屋的租期延长至几十年，变相“卖房”给消费者。针对这种“明租实售”的违规行为，杭州市最近印发通知，规定自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，租赁备案价格原则上1年内不得上调。
天津市最近也发文明确，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
中原地产首席分析师张大伟指出，“明租实售”的行为只出现在少部分城市和少部分地块上。
张大伟说：“各地都推出了一些70年产权的企业自持型的租赁住房，大概有10个城市，但是只有像北京、成都、杭州是超过百万平米的。从市场分布看，其实只有这少数城市有。另外，这些土地来源也有两类，一类是招拍挂过程中的高溢价土地，典型的比如像北京、杭州、成都、深圳等地，当时土地出让的时候土地价格基本是零溢价，对于市场来说不太可能出现‘以租代售’。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“明租实售”很容易带来各种交易纠纷。对于租房者来讲，可能也能获得70年的入住权利，但实际上不可能得到不动产权证。没有这个不动产权证，接下来就有很多事情比较麻烦，比如这个房产是不是可以去抵押？是属于开发商的房子还是属于租房者的房子？这些都模棱两可。
“租购同权”相关政策未来将有新突破
从2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。在严跃进看来，出现“明租实售”这样违规行为，反映出住房租赁市场发展中的短板。
严跃进分析认为：“项目已经做出来了，但是后续如何出租、如何招租、如何资金回笼？这些问题企业自己也没有算得很清楚。所以现在这些违规的做法，就是说明企业的心态还是比较脆弱的。”
有分析说，现在很多城市都开始增加租赁土地供应规模，未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。数据显示，今年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的10多个城市都搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。严跃进预计，未来两三年内，“租购同权”相关政策将有新的突破。
